開店、開餐廳、開辦公室 商業裝修攻略

餐廳辦公室<a class=裝修">

雖然越來越多生意在網上進行,但實體空間對商業運作始終無可取代,不論你是要裝修辦公室還是要開一間餐廳,商業裝修比起家居裝修都有更多溝通協調工作要做。

這些額外的協調工作通常涉及第三方,例如物業管理處、指定分判商 (Nominated sub-contractors)、負責發牌的政府部門等,很大機會影響工期和工程費用。視乎你單位所屬的樓宇類型 (商場還是街舖、甲級寫字樓還是工廈等),協調工作可以很複雜,也可以很簡單。

以下就和大家一一說明商舖和辦公室裝修的注意事項。

1. 不同樓宇類型 裝修程序各異


對商業裝修流程影響最大的因素,往往不是你從事什麼行業,反而是你單位所處的樓宇類型。

簡單來說,越高級的商場和寫字樓對裝修會有越多限制,這些限制主要來自管理處,裝修前多數要提交圖紙讓對方審批,以及使用指定分判商,下面會再詳細說明。

反過來,街舖、工廈辦公室等雖然會有較少裝修限制,但在水、電配置上卻可能會有額外工作要做。例如街舖本身未必有獨立電箱,要和鄰舖取電;工廈辦公室不像甲級寫字樓會有架空地台 (floor panels),鋪電線會有較多工序等等。

  • 最多裝修限制的零售舖:商場舖 > 樓上舖 > 街舖
  • 最多裝修限制的寫字樓:甲級寫字樓 > 乙級寫字樓 > 丙級寫字樓 > 工廈
髮型屋<a class=裝修">
尖沙咀商舖,實呎1,200,裝修費50萬

2. 與管理處協調


上面提到高級商場和寫字樓會有較多來自管理處的干預,不要以為它們單單針對施工時間、嘈音、灰塵或安全問題這麼簡單。高級商場很多時往往連室內設計,包括用色、燈光等都有要求,因為這些室內設計元素會影響商場的整體格調。

幾乎所有商場、甲級寫字樓和部分乙級寫字樓,在裝修工程開始前,商戶與裝修公司都需要將施工、設計圖紙交給管理處審批並和管理處一同開三方會議。管理處會有自己的裝修指引 (Fitting-out guide),什麼可以改、什麼不可以改、可以怎樣改都會寫明。

施工時間方面,管理處當然也會有限制,大部分的商場和寫字樓都不容許在辦公時間內進行有嘈音的工程。由於在裝修行內,要求師傅在晚上開工人工會貴一些,所以商戶應有心理準備付出較貴的裝修費用。

辦公室<a class=裝修">
觀塘辦公室,實呎19,000,裝修費535萬

3. 指定分判商 (Nominated sub-contractors,俗稱「Nom Con」)


比起上面的限制,「指定分判商」是更常見令工期失預算的成因。所謂「指定分判商」即是由物業管理處指定 (有時也會是由客戶指定) 來進行個別工序的工程公司。最常見會有指定分判商的工序,包括為中央冷氣安裝冷氣槽,以及安裝假天花工程等。

基本上,你和裝修公司 (大判) 在訂立工程時間表時,都一定要先將這些「指定分判商」考慮在內,事先向這些分判商查詢檔期,以免工程去到那些指定分判商時停滯不前。順帶一提,有些管理處會容許你在外面再找其他分判商來格價,再自行選擇用哪一家。

如果工程涉及指定分判商,工程合約上有兩個要特別注意的事項。

首先,是維修保養的問題,你的裝修公司 (大判) 所提供的保養,通常都不會涵蓋指定分判商負責的工程,而很多指定分判商都會對維修保養額外收費。

第二,由於租金成本較高,商業裝修合約通常都會清晰列明工程延期的罰則,來保障商戶,但由指定分判商引致的延期通常不受保障。

零售店<a class=裝修">
中西區商舖,實呎295,裝修費28萬

4. 食肆牌照


包括飲食業在內的部分零售行業,開業前都需要向政府部門申請牌照。由於發牌條件附有關於防火、通風、防滑等裝修上的要求,並要提交圖則,故如果能由裝修公司代辦牌照會最為方便。

以最常見的食肆牌照為例,常見的流程是商戶與裝修公司在工程開始時就要申請牌照,讓當局先批出為期 6 個月的暫准牌照,待裝修工程完成後,再一邊營業一邊辦理正式牌照。

食肆牌照分為普通食肆牌照 (「大牌」) 與小食食肆牌照 (「細牌」) 兩類,大牌對餐廳的硬件要求較多,但對售賣的食物種類沒有限制;細牌則相反。

餐廳<a class=裝修">
灣仔餐廳,實呎7,000,裝修費650萬

5. 市場平均價格參考


由於不同的裝修要求與樓宇本身狀態,都會大大影響裝修費用,下面所列的裝修價格僅提供一個粗略參考。

商業裝修市場價格
辦公室裝修約 $ 200 - 500 / 平方呎*
零售店裝修 (餐廳除外)約 $ 200 - 1,000 / 平方呎*
餐廳裝修平均約 $ 1,200 / 平方呎*

*一般面積越大,平均裝修費呎價會越低

上環辦公室
上環辦公室,實呎8,000呎,裝修費220萬

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