【2020居屋】申請居屋懶人包 有咩要注意? 入息上限/按揭攻略/申請程序

房屋委員會位於樂富,每年新居屋派表都人山人海。

居者有其屋,簡稱居屋,香港的資助出售公共房屋之一,由房委會興建,售價低於市價,是不少置業者的上車之選,申請買居屋的買家,入息上有一定限制,如使用綠表抽居屋,按揭成數可高達95%,令買家可以節省不少首期。

作者:squarefoot.com.hk

1. 一手居屋申請資格


2014年起,政府宣布復建居屋,每年都會推出數以千計的一手居屋單位。因為是資助房屋,申請者要證明自己是「需要幫助」的一群人,只要入息及資產上限合乎資格,就可以透過「白表」申請。

白表申請人每月家庭總入息及資產限額:

家庭人數每月入息限額 資產限額
1人29,000 元1,005,000 元
2人或以上58,000 元2,010,000 元

綠表申請人定義:

a) 房委會轄下公共租住房屋的住戶 (不適用於「有條件租約」住戶)

b) 房協轄下甲類出租屋邨的住戶 (不適用於乙類出租屋邨的住戶)

c) 持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士

d) 持有由房屋署簽發有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員

e) 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者

2. 居屋按揭攻略


按揭成數及年期

居屋申請分為白表及綠表,兩者的按揭成數上限都有所不同,白表最多承做九成按揭,綠表則最多承做九成半按揭。此外,兩者的按揭年期最長均為25年,這視乎政府的按揭擔保期而定,所以兩種申請的按揭年期最長均為25年。以2019年將軍澳雍明苑預計售價最高價(455萬元)單位為例,按揭年期為25年,白表申請者首期為45.5萬元,而綠表申請者則為22.75萬元。二手居屋的計法則不同,新居屋的政府擔保期一般為30年,如二手居屋的出售日期是7年前,政府擔保期就是30減7等於23年,按揭年期亦只為23年。

只能承造P按

申請私樓按揭時,銀行主要提供P按(最優惠利率按揭)或H按(銀行同業拆息按揭)兩種供款計劃給買家選擇,而在房署規定下,居屋按揭只可選擇P按。現時大行的最優惠按揭計劃之息率約為P-2.5%,如採用的最優惠利率為5%,實際按息則等如5%-2.5%=2.5%。

高成數按揭但免保費

新居屋買家還有一項優勢,就是可以使用高成數按揭槓桿入市之餘亦不需要繳交保費。由於已有政府擔保,銀行不需申請人向按揭保險公司購買保險,亦可承做高成數按揭。再以將軍澳雍明苑455萬元單位作例子,白表申請人可最高成做九成按揭,如以私樓計算,455萬物業承做九成按揭及供款25年的話保費率為4.72%,即保費為19.3萬,新居屋買家則可避免這項支出。

與私樓不同,居屋按揭只可選擇P按。

3. 申請程序


申請者可選擇以下其中一種途徑遞交申請:

  • 網上申請:申請者須填妥網上表格及於網上繳付申請費港幣160元正;或
  • 郵寄/親身遞交申請表:申請者須提交已填妥的申請表之文本正本、申請表內所有人士的香港身份證或香港出生證明書(未滿11歲家庭成員適用)副本及用作繳付申請費(港幣160元正)的劃線支票/銀行本票,其他付款方式(如:便利店付款、期票、現金、禮券、匯票及電子支票等),恕不接受。

申請者只可選擇上述其中一種途徑遞交申請,如在網上已成功遞交申請,申請者及/或名列申請表上的家庭成員毋須再郵寄或親身遞交申請表之文本,反之亦然,否則將當作重複申請,房委會將取消所有相關申請。有關申請被取消後,已繳交的申請費用不會獲得退還,亦不能轉讓。

遞交申請時,毋須提交收入、資產及家庭成員關係等的證明文件。請備存所申報收入及資產分項的詳細證明,以供房委會日後有需要時作進一步審查。遞交申請後,請繼續保留「申請須知」,以備參考。房委會會在攪珠後根據電腦以攪珠結果隨機排列的次序,發信通知次序較優先申請者於指定限期前遞交「入息及資產申報表」,申請者及申請表上的家庭成員須詳細申報家庭入息及資產淨值並提供相關證明文件,以作審查。

申請遞表之後,就要等待房委會攪珠。房委會按攪珠結果審核申請,就會開始分批邀請合資格申請者選購單位。

4. 揀樓次序


白表核心家庭 (家庭組合屬於 (a)夫妻; (b)父母子女 ; (c)祖父母與孫兒,而孫兒的父母均去世)的申請人,其中成員有一名年滿 60 歲的年長親人,如選擇參加「 家有長者優先選樓計劃 」,可獲提升選樓次序,總之家有一老,如有一寶。

綠表白表申請次序如下:

綠表申請者白表申請者
(1) 受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者
(2) 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者
(3) 其他家庭申請者
(4) 受房委會清拆計劃影響的一人申請者
(5) 一人申請者
(1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者
(2) 其他核心家庭申請者
(3) 非核心家庭申請者
(4) 一人申請者

揀樓日當日的安排

首先,記得不要失約,若申請者不依約前往居屋銷售小組選樓,即會喪失選樓資格,其選樓次序會由較後者補上,已繳交的費用不會獲得退還。如申請者要更改選樓時間(只可延後,不可提前),必須預先以書面向房委會居屋銷售小組申請。在獲得批准後,方可作出更改,其選樓次序亦會因為更改選樓日期而相應延後。房委會及房屋署並不保證申請者在更改選樓日期後,其所屬申請類別仍有配額/單位可供選購。

在選樓日期的個別選樓時段內,在所有申請者登記後,會按出席者的選樓次序,以一位綠表及一位白表申請者的次序排列,並按此次序安排進入選樓室選購單位。申請者進入選樓室前請先留意居屋銷售小組屏幕顯示的最新可供選購單位資訊。所有已獲安排進入選樓室的申請者以「先選先得」方式(以電腦確認作準)購買單位。如有超過一名申請者同時揀選同一單位,則按有關申請者在該選樓時段經登記後的選樓次序選購。

如申請者在指定時間前往居屋銷售小組,但在有單位可供選購的情況下未有揀選任何單位,會被視作放棄選購單位,而該申請者不會在同一申請類別下獲得另一次選樓機會,已繳交的費用不會獲得退還。

申請者在選樓後,須於當日簽署買賣協議。如已選擇單位的申請者沒有在選樓當日下午五時前返回居屋銷售小組簽署相關的買賣協議,會被視作放棄所選單位,有關單位會被收回供其他申請者按選樓次序選購,而該申請者不會在同一申請類別下獲得另一次選樓機會,已繳交的費用不會獲得退還。

選購是次銷售計劃單位人士,在簽署買賣協議後,若最終被證實不符合申請資格,他們已簽署的買賣協議會被撤銷。就是項申請及購樓所繳款項(包括定金)不會獲得退還。

將軍澳雍明苑

5. 揀樓後要點做?


要預備多少首期訂金?

揀樓後會獲通知首期訂金,為樓價的5%(綠表)或10%(白表),買家可預先準備銀行本票,支付部份(綠表為7.7萬元,白表為15.5萬元)或全部訂金,抬頭人為「香港房屋委員會」;若本票只是支付部份訂金,餘額可以個人支票方式即時繳付,並於揀樓當日下午五時前簽署買賣協議。買方簽妥買賣協議後,可前往名列於居屋銷售小組公布名單內的銀行或財務機構,以房委會指定的特惠條件申請按揭貸款。

何時付清樓價餘款?

在有關樓宇的佔用許可證(俗稱「入伙紙」)發出後,房委會所委任的律師會發信通知買方辦理其餘的買樓法律手續及於指定日期內付清樓價餘款。買方宜自行聘請律師行代為處理買樓交易,否則便會在房委會委託的律師事務所簽立轉讓契據,並需繳付相關的律師費用,金額會稍後公佈。

有沒有其他費用?

等待收樓及入伙前後還需要繳付其他費用,包括印花稅、土地註冊處文件註冊費、契據文件核證副本費用、管理費和管理費按金、清理裝修廢料費用(如有)、裝修保證按金(如有)及特別基金(如有)等,故需預留足夠流動現金。如果需要辦理按揭,還有土地註冊處登記按揭契據的註冊費和按揭貸款的法律手續費用。

最後,等待收樓,成功入住。

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