許多人到新界搵樓，不外乎銀碼細，易負擔，但這種想法，是否已過時？所謂財跟基建走，有發展的地方，價格自然水漲船高，新界東沙田區是一個好例證，完善的交通配套與規劃，令部分區域比市區更市區。

作者：squarefoot.com.hk

沙田區住宅發展，由最初集中沙田、大圍、火炭，一路向東伸延至馬鞍山及烏溪沙；由初時發展資助房屋，到後期發展私樓，戶型趨向多元化；馬鞍山及烏溪沙更成為低密度豪宅集中地，臨海新盤不計其數。

如今沙田及大圍是新界東的交通樞紐，連接性極高，可經獅子山隧道到九龍城區、大老山隧道到黃大仙區、城門隧道到荃灣區、青沙公路及大埔公路到九龍西，還有屯馬線、東鐵線，以及一系列巴士和小巴路線，最方便一定是享雙線優勢的大圍站。

同在沙田區，究竟沙田、大圍、火炭與馬鞍山的屋苑有何差異？哪裡成交旺？哪裡易上車？哪裡景觀好？哪裡最便利？哪裡利投資？同一銀碼可以買到多少平方呎？這次揀選了沙田第一城、大圍富嘉花園、火炭銀禧花園及馬鞍山新港城作比較，四個屋苑樓齡相若，於所屬區份具代表性，而且各有優勢，受不同類型買家追捧。

上車之選：富嘉花園、銀禧花園

要在沙田找上車細價盤，最平一定是已補地價居屋，上述四個屋苑，只有大圍富嘉花園屬居屋項目，樓齡31年，3座大廈提供約860伙單位，近期實用呎價約$13,400，稍低於銀禧花園（$13,800），但相對新港城（$16,500）與第一城（$16,700）平得多。

雖然呎價相近，但富嘉花園位置較銀禧花園好，步行約1分鐘即到對面港鐵大圍站，享雙線優勢。大圍飲食選擇多，鐵路站上蓋即將興建65萬方呎大型商場，起居生活相當方便。但要留意，已補地價居屋放盤量一般比私樓少。屋苑最細戶型為426方呎兩房單位，入場價580萬元起，惟此戶型數量不多；484方呎兩房單位，約680萬至720萬。

靚景之選：銀禧花園、第一城

銀禧花園位於火炭半山樂景街，地勢較高，景觀開揚，相比富嘉花園及新港城主要外望樓景和街景，銀禧花園約有一半單位前臨沙田馬場、彭福公園及城門河景，背向九肚山景。第一城雖有開揚河景，但僅少量單位享馬場景。

與沙田一站之隔的火炭，被喻為平價半山住宅集中地，除了銀禧花園，穗禾苑與豐景花園亦是熱門之選。銀禧花園樓齡35年，9座大廈提供約2,260伙單位，主打兩房戶，屋苑基層設商場銀禧薈。屋苑最細戶型為342方呎一房單位，入場價610萬元起；506方呎兩房單位，約700萬至750萬。

便利之選：新港城、富嘉花園

這裡指的是生活配套，目前以毗連馬鞍山站的新港城中心最齊全，行街、睇戲、購物、飲食、買餸樣樣齊，還可漫步馬鞍山公園和海濱長廊 。但近期一手焦點落在大圍站上蓋物業，基座大型商場預計2023年落成，附近的富嘉花園必然受惠。反觀第一城設兩座屋苑式商場，銀禧花園鄰近工廠區，明顯比新港城中心與大圍站商場輸蝕得多。

樓齡27年的新港城，在馬鞍山站及新港城中心上蓋，是馬鞍山最具規模的私人屋苑，20座大廈共4,760伙單位，主打兩至三房戶。屋苑最細戶型為321呎兩房單位，入場價560萬元起；414方呎兩房單位，約660萬至700萬。

投資之選：第一城、新港城

目前全球以印銀紙救經濟，長遠而言，銀行存款會持續貶值，資產價格則會被推高。投資不外乎低買高賣，但住宅物業屬固定資產，沽貨時間較長，加上有額外印花稅，若屋苑成交量偏低，容易失去出貨時機。買得抵當然好，但沽得到同樣重要。

翻查四個屋苑成交紀錄，第一城成交近半年約250宗；新港城130宗；銀禧花園50宗；富嘉花園少於10宗。換句話說，第一城成交量佔優、新港城居次，只要購入單位不是太過劣質（極低層、殘裝、樓貼樓、對正西斜、自然光不足等等），兩屋苑較易做到善價而沽。

至於租金回報（將一年租金收入除以樓價），拿兩房比較的話，第一城平均回報率約3厘；新港城2.9厘；銀禧花園2.68厘；富嘉花園2.82厘。

第一城有逾萬伙單位，是新界東規模最大的私人屋苑，開則多元化，實用面積介乎284至853平方呎，主打兩至三房戶。雖然樓齡將近40年，但「75減」後，仍借足30年按揭。屋苑最細戶型為284方呎兩房單位，入場價530萬元起；451方呎兩房單位，約720萬至760萬。

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