第四波疫情爆發，尚未知會發展到哪種程度，但暫時未見影響發展商的推盤步伐。事實上，踏入第四季後，「柏傲莊」開售似乎引起新盤市場的小陽春，大小發展商再度搶閘推盤，但同時我們也收到不少觀眾來函，表示購買新盤中了伏，如果你也有置業的打算，記住也要冷靜下來，提防這些陷阱。
作者：胡‧說樓市
新盤兩大付款方法：即供付款、建築期付款
目前市場上大部分新盤都以樓花形式出售，短則數個月，長則兩年。在辣稅影響下，二手放盤有限，加上新盤通常都有花多演亂的付款辦法，所以不少人都寧願付錢購買樓花新盤，但往往卻算漏了潛在成本。
簡單而言，新盤的付款辦法通常分兩大類：即供付款及建築期付款，前者是簽訂正式買賣合約後立刻上會付款，即使項目仍未建成，你已經要供樓，由於這種付款辦法讓發展商更早有資金回籠，所以往往折扣額都較多；後者是簽訂正式買賣合約後，你只需繳付一部分首期 (約10%至30%樓價，視乎發展商的安排)，待項目建成後才開始供樓，不過折扣額較少。
可能你會問，既然即供折扣額較多，而且遲早都要供，為何仍有人選擇建築期付款？原因有二：
一、你本身正在租樓，如同時負擔供樓開支，生活將會很吃力；
二、樓價超過600萬元，但少於1,000萬元，你的首期不足，必須借取高成數按揭，但又不能透過舊按保上會，唯有用建期付款搭配新按保上會 (新按保俗稱「林鄭Plan」，容許800萬元以下物業借取九成按揭、1,000萬元以下物業借取八成按揭，但申請者必須為首置客、物業必須為現樓)。
陷阱一︰計錯入伙日期
觀眾來函的新盤陷阱，則往往圍繞付款辦法而生，主要有兩個。
首先，是計錯入伙日期，我們購買樓花項目時，樓書通常會寫明項目的關鍵日期是何日，意思大致是項目的預計落成日期，但又不等同於入伙日期，因為如遇惡劣天氣、天災等因素影響，經認可人士批准後，發展商可延遲關鍵日期，最近就有數個新盤因為疫情而推遲交樓，這樣就衍生出不同的問題，增加買家的財務負擔。
如果你選用即供付款，原本你預期可於三個月後遷入新居，跟業主簽訂的租約亦計好在三個月後完約，但發展商卻突然通知須押後七個月才交樓，你此刻便要急於再覓短租住處，無辜增加數個月的租金開支。
陷阱二︰估價與入息不如預期
如果你選用建築期付款，便衍生第二個陷阱：估價與入息不如預期。
建築期付款的特性，就是項目落成後，買家才需要安排按揭上會，亦即申請按揭的程序在項目落成後才需要啟動，如果發展商通知押後交樓日期六個月，亦即你六個月後才需要申請按揭，看似影響不大，但如果六個月內樓價驟跌，銀行估價會隨之調整，物業有機會估價不足，銀行會按照新估價批出你的按揭貸款，原本能借你600萬元，現在只能借你560萬元，變相你要準備多40萬元首期，若一時間沒有充足資金，最終可能要撻訂收場。
如果發展商突然通知提前六個月收樓，你便要提前六個月上會，部分人可能覺得沒有問題，但原本公司已通知你六個月內會升職加薪，用新工資就能通過壓力測試，現在卻要提前申請按揭，原有入息卻不足以通過壓力測試，在沒有擔保人協助下，最終可能也要撻訂收場。
為何發展商可以調整關鍵日期？
可能你會問，為何發展商可以調整關鍵日期？遇上這些情況，我能退訂離場嗎？在現有條例下，如經「認可人士」批准調整關鍵日期，買家沒有退訂的選項，觀眾遇過的例子便是如此。
其實購買新盤的陷阱五花八門，各位上車一族下決定前，記住做足心理準備，最忌「掹掹緊」上車，況且現在疫情再度爆發，對環球經濟的影響仍是未知之數，慢慢來想清楚才是王道。購買新盤的注意事項，可按此前往。
作者簡介 《胡‧說樓市》是香港網上地產資訊平台，以消費者角度覆蓋本港與海外的樓市新聞，包括新盤與二手樓揀盤貼士、按揭教學、驗樓體驗、室內設計個案，以至移民資訊等。平台由資深傳媒人胡國威、賀慧恩與陳迪麟於2017年創立，以中立角度深入探討樓市資訊。 |
