樓宇滲水五大常見成因 | 滲水漏水專題一

 

樓宇滲水五大常見成因    如何找出滲水源頭?

滲水漏水專題一


 

屋企有漏水、滲水的問題可大可小,長期無視冷處理,分分鐘可以侵蝕一個千萬單位,變成一文不值的爛屋,或者對鄰居造成極大困擾。作為精明的業主,你必須提前了解樓宇滲水成因、如何尋找漏水源頭、政府滲水辦和公證行的角色,必要時作出投訴或處理。


 

樓宇滲水是甚麼?

樓宇滲水是指一個現象,徵象是物料表面水份(濕度)不受控地異常增加,招致樓宇出現損壞風險。滲水現象有機會出現在樓宇飾面(油漆、批盪、舖磚、石材、地板、玻璃幕牆等)、結構(鋼筋、石屎、喉管等)或設施(電燈、燈制等),嚴重會導致石屎剝落造成人命傷亡。


 

兩大樓宇滲水高危期

  1. 樓齡超過20年
    樓宇很可能因為日久失修而導致外牆出現裂縫、水喉管破損或防水物料老化,導致雨水經外牆滲入屋內,若長期缺乏維護保養措施會導致問題日益嚴重化。
  2. 剛完成裝修工程
    不少人以為剛完成裝修工程一定不會出現滲漏情況,事實上完工後的兩年內為滲水高危期,若在施工過程中不夠嚴謹或存在瑕疵,就會增加樓宇滲水的風險。


 

五大常見樓宇滲水成因:

只要有一絲裂縫能讓水流過,包括食水、污水和雨水,都有機會出現滲水情況,以下為最常見導致樓宇滲水的成因:

  1. 供水管
    供水管是指具水壓以供應用水的金屬或塑膠輸送喉管,包括咸淡水的明喉或暗喉,例如冷熱食用水、沖廁用水,甚至是消防用水,例如近年不少開放式單位內都設有連接著供水管的消防灑水系統。
  2. 排水管
    排走污水的喉管,一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸等。
  3. 防水層
    防水層是結構和飾面之間的一層薄膜,一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸、地庫、電梯底糟等都有。
  4. 外牆部份
    連接出單位外的部份,例如外牆、窗戶、簷篷、冷氣機簷台、伸出物、渠管夾口、通風口、排氣口等。
  5. 溫差凝結水
    住宅單位一般涉及冷氣機,工廠大廈或涉及大型雪櫃、凍倉、製冷系統或水蒸氣凝結等。


 

如何找出樓宇滲水源頭?

兩大滲水源頭分為私用部份和公用部份,前者由單位業主負責,後者則由業主立案法團或管理公司負責,值得留意的是一些舊式公屋的單位內亦會出現公家喉管。當你發現樓宇出現滲水現象時,可致電1823或1823網站投訴,聯絡屋宇署及食物環境衞生署滲水聯合辦事處(下稱政府滲水辦)進行調查、或轉介到水務署,亦可以聘用獨立第三方機構如公證行做民事調查。


 

  1. 政府滲水辦
    1. 屋宇署:負責影響建築結構(防水層)滲漏,例如浴室地台、廚房地台等
      根據香港條例第123章《建築物條例》,屋宇署主要針對樓宇失修、保養等問題,以確保樓宇結構安全。
    2. 食環署:負責樓宇排水管(污水)滲漏,例如廁所排水管、沖涼排水管等
      根據香港條例第132章《公眾衞生及市政條例》,食環署須減除滲水對環境構成滋擾,以妨損害或危害公眾健康。
       
  2. 水務署
    當政府滲水辦調查後懷疑個案的滲漏問題涉及供水管,便會把個案轉介給水務署。水務署是負責樓宇供水管(食用水)滲漏,根據香港條例第102章《水務設施條例》,水務署須制止浪費食用水問題。
     
  3. 公證行
    獨立第三方機構專門從事調查、檢驗及評估,根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊,擁有法定專業資格,可採用符合屋宇署規格的樓宇滲水檢測儀器,並提供具法律效力的專家報告和香港法庭認可的專家證人。

屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處

全港各區辦事處轉介

1823

香港區

東區、灣仔區、中西區、南區、離島區

3691 8479

九龍區

九龍城區、深水埗區、旺角區、油尖區、黃大仙區、觀塘區

3156 1942

新界西

葵青區、荃灣區、屯門區、元朗區

3150 8370

新界東

大埔區、沙田區、西貢區、北區

3426 3346

 

下集會帶大家繼續深入探討滲水漏水問題:屋企滲水點算好? 搵政府滲水辦定公證行好?政府滲水辦的調查程序是怎樣?
 


 

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