樓宇滲水五大常見成因    如何找出滲水源頭？

滲水漏水專題一

屋企有漏水、滲水的問題可大可小，長期無視冷處理，分分鐘可以侵蝕一個千萬單位，變成一文不值的爛屋，或者對鄰居造成極大困擾。作為精明的業主，你必須提前了解樓宇滲水成因、如何尋找漏水源頭、政府滲水辦和公證行的角色，必要時作出投訴或處理。

樓宇滲水是甚麼？

樓宇滲水是指一個現象，徵象是物料表面水份（濕度）不受控地異常增加，招致樓宇出現損壞風險。滲水現象有機會出現在樓宇飾面（油漆、批盪、舖磚、石材、地板、玻璃幕牆等）、結構（鋼筋、石屎、喉管等）或設施（電燈、燈制等），嚴重會導致石屎剝落造成人命傷亡。

兩大樓宇滲水高危期

1. 樓齡超過20年
   樓宇很可能因為日久失修而導致外牆出現裂縫、水喉管破損或防水物料老化，導致雨水經外牆滲入屋內，若長期缺乏維護保養措施會導致問題日益嚴重化。
2. 剛完成裝修工程
   不少人以為剛完成裝修工程一定不會出現滲漏情況，事實上完工後的兩年內為滲水高危期，若在施工過程中不夠嚴謹或存在瑕疵，就會增加樓宇滲水的風險。

五大常見樓宇滲水成因：

只要有一絲裂縫能讓水流過，包括食水、污水和雨水，都有機會出現滲水情況，以下為最常見導致樓宇滲水的成因：

1. 供水管
   供水管是指具水壓以供應用水的金屬或塑膠輸送喉管，包括咸淡水的明喉或暗喉，例如冷熱食用水、沖廁用水，甚至是消防用水，例如近年不少開放式單位內都設有連接著供水管的消防灑水系統。
2. 排水管
   排走污水的喉管，一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸等。
3. 防水層
   防水層是結構和飾面之間的一層薄膜，一般在浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸、地庫、電梯底糟等都有。
4. 外牆部份
   連接出單位外的部份，例如外牆、窗戶、簷篷、冷氣機簷台、伸出物、渠管夾口、通風口、排氣口等。
5. 溫差凝結水
   住宅單位一般涉及冷氣機，工廠大廈或涉及大型雪櫃、凍倉、製冷系統或水蒸氣凝結等。

如何找出樓宇滲水源頭？

兩大滲水源頭分為私用部份和公用部份，前者由單位業主負責，後者則由業主立案法團或管理公司負責，值得留意的是一些舊式公屋的單位內亦會出現公家喉管。當你發現樓宇出現滲水現象時，可致電1823或1823網站投訴，聯絡屋宇署及食物環境衞生署滲水聯合辦事處（下稱政府滲水辦）進行調查、或轉介到水務署，亦可以聘用獨立第三方機構如公證行做民事調查。

1. 政府滲水辦
   
   1. 屋宇署：負責影響建築結構（防水層）滲漏，例如浴室地台、廚房地台等
      根據香港條例第123章《建築物條例》，屋宇署主要針對樓宇失修、保養等問題，以確保樓宇結構安全。
   2. 食環署：負責樓宇排水管（污水）滲漏，例如廁所排水管、沖涼排水管等
      根據香港條例第132章《公眾衞生及市政條例》，食環署須減除滲水對環境構成滋擾，以妨損害或危害公眾健康。
       
2. 水務署
   當政府滲水辦調查後懷疑個案的滲漏問題涉及供水管，便會把個案轉介給水務署。水務署是負責樓宇供水管（食用水）滲漏，根據香港條例第102章《水務設施條例》，水務署須制止浪費食用水問題。
    
3. 公證行
   獨立第三方機構專門從事調查、檢驗及評估，根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊，擁有法定專業資格，可採用符合屋宇署規格的樓宇滲水檢測儀器，並提供具法律效力的專家報告和香港法庭認可的專家證人。

下集會帶大家繼續深入探討滲水漏水問題：屋企滲水點算好？ 搵政府滲水辦定公證行好？政府滲水辦的調查程序是怎樣？